Immobilienwirtschaft

Das gewerbliche Anbieten und Bewerben von Immobilien berührt eine Reihe von Gesetzen. Zu beachten sind Regelungen des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), der Preisangabenverordnung (PAngV), der Gewerbeordnung (GewO), des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG), des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), des Telemediengesetzes (TMG), der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) sowie die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu Maklerverträgen, zu Fernabsatzverträgen und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen.

Die folgenden Fragestellungen sind für Immobilienmakler von besonderer Relevanz:

Eine besondere Erlaubnis ist erforderlich für die gewerbsmäßige Vermittlung von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume sowie für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO). Die gewerbliche Maklertätigkeit ohne die erforderliche Genehmigung ist wettbewerbswidrig, da die Vorschrift zur Erlaubnispflicht eine Marktverhaltensregelung i.S.d. § 3a UWG ist. Die Werbung für Maklerleistungen ohne Genehmigung stellt zudem eine Irreführung über die Zulassung des Unternehmers dar (§ 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 UWG).

Der gewerbliche Verkauf und die gewerbliche Vermietung eigener Immobilien ist nicht erlaubnispflichtig. Der Gewerbetreibende bedarf neben der bloßen Gewerbeanzeige (§ 14 GewO) keiner besonderen Genehmigung oder Zulassung. Einer Erlaubnis bedarf jedoch der Wohnimmobilienverwalter (§ 34c Abs. S. 1 Nr. 4 GewO). Seine Tätigkeit besteht in der gewerbsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von Wohnungseigentümern oder in der gewerbsmäßigen Verwaltung von Wohnraummietverhältnissen für Dritte.

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Ein Immobilienangebot muss erkennbar machen, dass es von einem gewerblichen Anbieter stammt. Es darf nicht als Privatangebot getarnt werden. Für die umworbenen Verkehrskreise muss deutlich werden, ob der Anbieter ein gewerblich tätiges Immobilienunternehmen oder eine Privatperson ist. Unzulässig ist daher das Hervorrufen des unzutreffenden Eindrucks, es handele sich um ein Privatangebot (Nr. 23 Anh. zu § 3 Abs. 3 UWG, § 5a Abs. 6 UWG). Der Makler, der Wohnungen zur Miete anbietet, muss in Angeboten zusätzlich auf seine Eigenschaft als „Wohnungsvermittler“ hinweisen (§ 6 Abs. 2 1. Halbsatz WoVermRG).

Beispiel: Es ist wettbewerbswidrig, wenn ein Immobilienmakler nur unter der Angabe einer Mobilfunknummer eine Kleinanzeige zu gewerblichen Zwecken schaltet, ohne seine Maklereigenschaft transparent zu machen.

Ob der Anbieter seinen Namen oder seine Firma in Immobilienanzeigen angeben muss, ist eine Frage des Einzelfalls. Ihre Beantwortung hängt zudem davon ab, ob die Werbung eines Immobilienunternehmens oder eines Immobilienmaklers in Rede steht.

Enthält das Angebot des Immobilienunternehmens eine ausführliche Beschreibung der zu verkaufenden oder zu vermietenden Immobilie mit Angaben zu Größe, Ausstattung, Lage und Preis, muss der Anbieter seinen Namen bzw. seine Firma nennen sowie seine Straßenadresse (§ 5a Abs. 3 Nr 2 UWG). . Weist das Inserat nur allgemein auf die Immobilie hin oder beinhaltet es keine Preishinweise, brauchen Name, Firma und Anschrift nicht genannt zu werden.

Bei Immobilienmaklern kommt hinzu, dass sie nicht nur eine Immobilie anbieten und bewerben, sondern auch ihre eigenen Maklerdienstleistungen. Deshalb sind sie verpflichtet, ihren vollständig ausgeschriebenen Namen bzw. ihre Firma, wie sie im Handelsregister eingetragen ist, zusammen mit ihrer Straßenadresse anzugeben (§ 5a Abs. 3 Nr. 2 UWG). Die Adresse der Immobilie muss in Werbeinseraten noch nicht genannt werden.

Eine Sonderregelung enthält § 6 Abs. 2 1. Halbsatz WoVermRG für den Wohnungsvermittler. Beim Angebot von Mietwohnungen muss der Makler seinen Namen angeben und sich zusätzlich als „Wohnungsvermittler“ bezeichnen (LG Berlin, Versäumnisurteil v. 01.09.2011, Az. 52 O 143/11).

Präsentiert sich der Unternehmer im Internet, verlangt § 5 Abs. 1 TMG die Angabe folgender Informationen:

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Voraussetzung eines wettbewerbskonformen Immobilienangebots ist es, dass der Anbieter oder der Werbende die Immobilie überhaupt in ihrem Bestand haben. Ist das nicht der Fall, kann der Anbieter oder der Werbende die beworbene Miete oder den Kauf nicht bewerkstelligen. Es handelt sich um ein sog. Lockangebot, das wettbewerbswidrig ist (§ 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 UWG). Für die Vermittlung von Wohnräumen schreibt § 6 Abs. 1 WoVermRG ausdrücklich vor, dass der Wohnungsvermittler Wohnräume nur dann anbieten darf, wenn er dafür vom Vermieter einen entsprechenden Auftrag hat. Ist das angepriesene Objekt bereits verkauft oder vermietet, darf das Objekt in der Werbung weiterhin als Referenz dargestellt werden, allerdings nur mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass die Immobilie bereits verkauft oder vermietet ist.

Um seine Immobilie attraktiv zu präsentieren, wird der Anbieter regelmäßig Hinweise geben zur Ausstattung, zur örtlichen Lage und zur Umgebung sowie zur Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen und der Verkehrsinfrastruktur. Das Gesetz lässt ihm dazu weitgehend freie Hand. In jedem Fall erforderlich sind Angaben zum Energieausweis, sofern für die Immobilie ein solcher Ausweis vorhanden ist.

Für die Vermarktung einer Immobilie benötigt der Anbieter einen Energieausweis (§ 80 Abs. 3 Satz 1 GEG). Bestimmte Angaben aus dem Energieausweis müssen enthalten sein in werblichen Immobilienanzeigen, die in kommerziellen Medien (Zeitungsinserate, Flyer, Internet etc.) veröffentlicht werden (§ 87 Abs. 1 Satz 1 GEG). Diese Pflichtangaben umfassen

Die Angaben sind sowohl bei Kaufangeboten für Immobilien zu machen als auch bei Angeboten zur Miete, zur Pacht oder zum Leasing (§ 87 Abs. 1 GEG). Auch Immobilienmakler sind verpflichtet, die Angaben aus dem Energieausweis in ihre Werbeinserate aufzunehmen.

Ist ein Energieausweis noch nicht ausgestellt worden, bedeutet dies kein Werbeverbot für die Immobilie. Es ist jedoch zu empfehlen, in der werblichen Ankündigung darauf hinzuweisen, dass für das Gebäude ein Energieausweis noch nicht vorhanden ist. Spätestens bei der Besichtigung nämlich ist dem Interessenten der Energieausweis oder eine Kopie davon unaufgefordert vorzulegen (§ 80 Abs. 4 Satz 1, Abs. 5 GEG). Der Vorlagepflicht genügt auch, das Dokument während der Besichtigung deutlich sichtbar auszulegen oder auszuhängen (§ 80 Abs. 4 Satz 3, Abs. 5 GEG). Findet eine Besichtigung nicht statt, muss dem potentiellen Käufer oder Mieter der Energieausweis oder eine Kopie unverzüglich vorgelegt werden (§ 80 Abs. 4 Satz 3, Abs. 5 GEG). Im Übrigen ist der Ausweis vorzulegen, wenn der Interessent dies verlangt (§ 80 Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 GEG). Kommt es zum Vertragsschluss, ist der Ausweis bzw. eine Kopie dem Vertragspartner unverzüglich auszuhändigen (§ 80 Abs. 4 Satz 5, Abs. 5 GEG). Die Möglichkeit der Einsichtnahme bei Vertragsschluss genügt nicht.

Das Gesetz ordnet ausdrücklich an, dass die genannten Verpflichtungen auch für Immobilienmakler gelten. Es ist nicht auszuschließen, dass die Rechtsprechung die Verpflichtung zur Angabe von Daten aus dem Energieausweis in der Werbung auf weitere gewerbliche Anbieter ausdehnt, z. B. auf Immobilienverwalter. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nämlich bereits entschieden, dass die Daten aus dem Energieausweis wesentliche Informationen für eine informierte Entscheidung darstellen, die den Verbrauchern nach § 5a Abs. 2 und Abs. 4 UWG nicht vorenthalten werden dürfen (BGH, Urteil v. 05.10.2017, Az. I ZR 232/16, zitiert in: WRP 2018, 420).

Verstöße gegen die Vorschriften zum Energieausweis stellen Ordnungswidrigkeiten dar (§ 108 Abs. 1 Nr. 12-14 und Nr. 16 GEG) und können mit einem Bußgeld bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 Abs. 1 Nr. 2 GEG).

Für die Immobilienwerbung ist selbstverständlich auch das lauterkeitsrechtliche Verbot irreführender Handlungen und Unterlassungen zu beachten (§§ 5, 5a UWG). Die Immobilie darf nicht größer oder in der Ausstattung werthaltiger dargestellt werden als es den Tatsachen entspricht. Eine Irreführung ist auch dann anzunehmen, wenn die geografische Lage der Immobilie in unzutreffender Weise angegeben wird. Wettbewerbswidrig ist deshalb eine Werbung, die das Objekt als „am Stadtrand von Berlin“ gelegen beschreibt, obwohl es sich nicht mehr auf Berliner Stadtgebiet befindet. Unzulässig ist ebenfalls die Angabe falscher Postleitzahlen zu dem angegebenen Objekt. Immobilien im ländlichen Raum werden vielfach mit einer Entfernungsangabe zur nächstgrößeren Stadt angepriesen. Ist die tatsächliche Entfernung jedoch größer als angegeben, ist die Werbung verbotsgefährdet.

Zum Verkauf angebotene Häuser und Eigentumswohnungen können auf der Grundlage eines Erbbaurechts errichtet sein. In Werbeankündigungen muss auf diesen Umstand hingewiesen werden. Zugleich sind die verbleibende Dauer des Erbbaurechts anzugeben sowie die Höhe des Erbbauzinses (LG Karlsruhe, Urteil v. 07.02.2014, Az. 14 O 77/13 KfH III, zitiert in: WRP 2014, 1140; LG Braunschweig, Urteil v. 14.09.2020, Az. 21 O 423/20, zitiert in: WRP 2020, 1643).

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Eine Reihe von Faktoren entscheidet darüber, ob eine Immobilienwerbung Preishinweise enthalten muss, und falls ja, welche Angaben im Einzelnen in die Werbung aufzunehmen sind. Auf einer ersten Ebene ist zu unterscheiden zwischen dem Preis für die Immobilie und dem Preis für die Dienstleistungen eines Maklers, der Maklerprovision. In Bezug auf die Preise für die Immobilie kommt es darauf an, ob die Werbung Wohnraum anbietet und sich an Verbraucher richtet oder ob Gewerbetreibende die angesprochene Zielgruppe für das beworbene Objekt bilden. Schließlich ist zu berücksichtigen, ob die Werbung eines gewerblichen Verkäufers oder Vermieters in Rede steht oder diejenige eines Immobilienmaklers. Aus dieser Gemengelage resultiert eine Reihe von Fallkonstellationen.

Werbeanzeigen über Wohnräume, die sich an Verbraucher richten, unterliegen der Preisangabenverordnung (PAngV). Ihr zufolge steht es dem Anbieter grundsätzlich frei, ob er in seiner Werbung Preise nennt. Zur Angabe von Preisen ist der Anbieter jedoch verpflichtet, wenn es sich um ein sog. preisangabenrechtliches Angebot handelt. Das ist der Fall, wenn das Inserat wesentliche Angaben zur Immobilie beinhaltet wie Größe, Ausstattung und Lage (BGH, Urteil v. 04.03.1982, Az. I ZR 30/80, zitiert in: WRP 1982, 411). Werden derart entscheidungsrelevante Parameter in der Werbung mitgeteilt, ist auch der Preis zu nennen (§ 1 Abs. 1 Satz 1 1. Fall PAngV). Steht das Objekt zum Kauf, muss der Kaufpreis einschließlich aller Preisbestandteile angegeben werden, der sog. Gesamtpreis. Davon ausgenommen sind jedoch Steuern und Notarkosten. Muss der Käufer mit einer Eigentumswohnung zwingend auch eine Garage oder einen Stellplatz erwerben, ist der Gesamtpreis für Wohnung und Garage/Stellplatz darzustellen. Dem Anbieter ist es nicht verwehrt, die Einzelbeträge für Wohnung und Garage/Stellplatz zusätzlich auszuweisen. Die herausgehobene Darstellung des Gesamtpreises gegenüber den Einzelpreisen ist aber unerlässlich. Nur wenn es dem Interessenten freigestellt ist, auch die Garage bzw. den Stellplatz zu erwerben, genügt die Angabe der Einzelpreise. Die Angabe von Preisspannen ist nicht zulässig (LG Berlin, Urteil v. 06.03.2014, Az. 16 O 64/14; News der Wettbewerbszentrale v. 25.03.2014 // Keine Ausnahme für Preisvorschriften in der Immobilienwirtschaft >>).

Ist die zum Kauf angebotene Immobilie auf der Grundlage eines Erbbaurechts errichtet, ist zusätzlich zum Kaufpreis auch auf die Höhe des jährlichen Erbbauzinses hinzuweisen (LG Karlsruhe, Urteil v. 07.02.2014, Az. 14 O 77/13 KfH III, zitiert in: WRP 2014, 1140; LG Braunschweig, Urteil v. 14.09.2020, Az. 21 O 423/20, zitiert in: WRP 2020, 1643).

Steht der angebotene Wohnraum zur Vermietung bereit, ist die monatliche Miete anzugeben. Handelt es sich dabei um die Kaltmiete, ist ein Hinweis auf zusätzlich zu entrichtende Nebenkosten erforderlich, aber auch ausreichend. Ein konkreter Betrag zu den Nebenkosten muss nicht angegeben werden, da sich deren Höhe im Voraus nicht quantifizieren lässt.

Die soeben dargestellten Grundsätze gelten auch, wenn ein Makler die Wohnimmobilie anbietet. Sollen die Wohnräume vermietet werden, gilt für den Makler jedoch vorrangig das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG). Es verlangt, dass der Makler den Mietpreis der Wohnräume angibt, wenn er sie öffentlich anbietet, z. B. in Zeitungen, auf Aushängetafeln und dergleichen. Zusätzlich hat er darauf hinzuweisen, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind (§ 6 Abs. 2 2. Halbsatz WoVermRG).

Richtet sich das Angebot an ein gewerbliches Unternehmen, gilt die PAngV nicht. Der Anbieter, sei es ein gewerblicher Vermieter bzw. Verkäufer oder ein Makler, ist nicht verpflichtet, in Inseraten, Anzeigen und dergleichen Preise zu nennen.

Bewirbt ein Makler eine Wohnimmobilie gegenüber Verbrauchern zum Kauf oder zur Miete, bietet er damit gleichzeitig seine Dienstleistungen als Immobilienmakler an. Bei Kaufangeboten muss er deshalb nicht nur auf die Provisionspflichtigkeit hinweisen, sofern der Erwerber eine Provision zu zahlen hat. Vielmehr muss auch die Höhe der Provision bereits aus der Werbung ersichtlich sein. Sie kann einen bestimmten Prozentsatz vom Kaufpreis ausmachen, aber auch in einem konkreten Geldbetrag bestehen. Die Mehrwertsteuer ist jeweils einzurechnen (§ 1 Abs. 1 Satz 1 1. Fall PAngV).

Für die Vermietung von Wohnraum kann der Makler seit der Einführung des sog. Bestellerprinzips am 13. Juni 2015 vom Mieter eine Provision nicht mehr verlangen. § 2 Abs. 1a WoVermRG schließt einen derartigen Anspruch aus. Nach dieser Vorschrift darf der Makler von Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume.

Für einen Fall macht das Gesetz eine Ausnahme: Ein Provisionsanspruch gegen den Mieter besteht, wenn der Makler ausschließlich aufgrund des mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages (Suchauftrag) vom Vermieter den Auftrag einholt, dessen Wohnung dem Wohnungssuchenden anzubieten (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Ein Provisionsanspruch gegenüber dem Mieter scheidet dagegen aus, wenn der Wohnungssuchende einen Suchauftrag erteilt, das vermietete Objekt sich zu diesem Zeitpunkt aufgrund eines Auftrags des Vermieters aber bereits im Portfolio des Maklers befand. In gleicher Weise zu beurteilen ist diejenige Situation, dass der Wohnungssuchende einen Suchauftrag erteilt und der Makler anschließend unaufgefordert einen Vermittlungsauftrag des Vermieters zu der dem Wohnungssuchenden vermieteten Wohnung erhält. In beiden Fallgestaltungen scheitert der Provisionsanspruch daran, dass der Makler den Vermittlungsauftrag des Vermieters nicht aufgrund des Suchauftrags des Wohnungssuchenden eingeholt hat (Gesetzesbegründung, BT-Drucksache 18/3121, S. 36).

Der Makler ist beweispflichtig dafür, dass ihm im konkreten Einzelfall ein Provisionsanspruch gegenüber dem Wohnungssuchenden zusteht. Der Höhe nach ist er auf zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer beschränkt (§ 3 Abs. 2 WoVermRG). Die Mehrwertsteuer ist in die Provisionsangabe einzurechnen (LG Osnabrück, Urteil v. 17.05.2013, Az. 13 O 7/13; LG Bielefeld, Urteil v. 15.10.2013, Az. 17 O 122/13). Die Angabe könnte etwa lauten „Provision: 2,38 Monatskaltmieten“.

Verstöße gegen das Bestellerprinzip stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und können mit einem Bußgeld bis zu 25.000 Euro geahndet werden (§ 8 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 2 WoVermRG).

Die Einführung des Bestellerprinzips stellt Werbeaussagen wie „Provisionsfrei“ oder „Provisionsfrei für Mieter“ in Immobilienanzeigen für die Vermietung von Wohnraum in ein anderes Licht. Wurde mit einem solchen Hinweis eine besondere Preisgünstigkeit des Angebots zum Ausdruck gebracht, stellen derartige Aussagen nach der Gesetzesänderung eine Werbung mit Selbstverständlichkeiten dar. Sie sind wegen Irreführung über den Preis wettbewerbswidrig (§ 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 UWG) (OLG Brandenburg, Urteil v. 22.10.2019, Az. 6 U 54/18, zitiert in: WRP 2020, 344; Aktuelles vom 13.12.2019).

Für Maklerverträge über den Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern gilt seit dem 23. Dezember 2020 folgende Regelung. Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrages eine Provision versprechen, muss sie für beide Parteien gleich hoch sein (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird der Makler für eine Partei provisionsfrei tätig, kann er auch von der anderen Partei keine Provision verlangen (§ 656c Abs. 1 Satz 2 BGB). Davon abweichende Vereinbarungen führen zur Unwirksamkeit des Maklervertrages (§ 656c Abs. 2 Satz 1 BGB). Schließt der Makler nur mit einer Partei des Kaufvertrages einen provisionspflichtigen Maklervertrag, kann die andere Partei gleichwohl zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn herangezogen werden. Die Partei, die den provisionspflichtigen Maklervertrag geschlossen hat, muss aber auch dann mindestens die Hälfte der Maklerkosten tragen (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB).

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Welcher Form ein Maklervertrag bedarf, bestimmt sich nach seinem Gegenstand. Geht es um die Vermittlung eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, ist Textform erforderlich (§ 656a BGB). Dafür genügt der Austausch von E-Mails. Nicht entscheidend ist, ob an dem Kaufvertrag ein Verbraucher beteiligt ist oder nicht. Steht die Vermietung einer Wohnung in Rede, ist ebenfalls Textform notwendig (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG). Maklerverträge über andere Immobilien als die zuvor genannten können auch mündlich wirksam geschlossen werden.

Hat der Makler einen Auftrag angenommen, muss er seinem Auftraggeber eine Mitteilung über das zu entrichtende Entgelt zukommen lassen, soweit ein solches, auch Provision genanntes Entgelt anfällt. Bei der Wohnungsvermittlung zur Miete ist die Provision in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete anzugeben (§ 11 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe a) i.V.m. § 10 Abs. 2 Nr. 2 Buchstabe a) MaBV). Weiterhin ist dem Auftraggeber die Vertragsdauer bekannt zu geben (§ 11 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe a) i.V.m. § 10 Abs. 2 Nr. 2 Buchstabe f) MaBV).

Die Übermittlung dieser Informationen hat unmittelbar nach der Annahme des Auftrags zu erfolgen. Dazu genügt die Textform (§ 11 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe a) MaBV). Eine Übermittlung auf elektronischem Wege per E-Mail ist deshalb ausreichend.

Beispiel: Erhält der Makler den Auftrag, für ein bestimmtes Grundstück einen Käufer zu finden, muss er seinen Auftraggeber, den Verkäufer, unmittelbar nach Abschluss des Maklervertrages per E-Mail oder schriftlich in Kenntnis setzen über die Höhe der Provision und die Dauer des Maklervertrages. Bei Aufträgen zur Vermietung und Verpachtung gilt dies ebenso.

Findet der Makler einen in Frage kommenden Käufer, Mieter oder Pächter und kommt es zu Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer über das Objekt, hat der Makler dem Kaufinteressenten verschiedene Informationen zur Verfügung zu stellen. Dies muss spätestens bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen geschehen und ebenfalls in Textform per E-Mail oder in schriftlicher Form (§ 11 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe b) i.V.m. § 10 Abs. 2 Nr. 2 Buchstabe b) bis e) und Abs. 3 Nr. 1 bis 3 MaBV). Bedeutsam sind folgende Informationen, die sich auf das Objekt beziehen:

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Im Grundsatz steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu bei Verträgen, die im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden (§ 312g Abs. 1 BGB). Im Immobilienbereich sind aber einige Besonderheiten zu beachten. Dabei ist zwischen Verträgen über die Immobilie einerseits und Verträgen über Maklerleistungen andererseits zu unterscheiden.

Ein Widerrufsrecht besteht nicht bei Verträgen über die Begründung, den Erwerb oder die Übertragung von Eigentum oder anderen Rechten an Grundstücken. Sie sind von den Regeln über das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge ausgenommen (§ 312 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Kaufvertrag über die Immobilie selbst kann also nicht widerrufen werden.

Bei Mietverträgen über Wohnräume kommt es darauf an, ob der Mieter die Wohnung vor Vertragsschluss besichtigt hat. War dies der Fall, besteht ein Widerrufsrecht nicht (§ 312 Abs. 4 Satz 2 BGB). Dafür besteht kein Bedürfnis, denn der Mieter konnte die Wohnung vor Vertragsschluss prüfen. Ging dem Vertragsschluss eine Besichtigung nicht voraus, gewährt das Gesetz dem Mieter ein Widerrufsrecht (§ 312 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. Abs. 3 Nr. 7 BGB). In diesem Fall muss der Unternehmer den Verbraucher über dessen Widerrufsrecht auch informieren (§ 312 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. Abs. 3 Nr. 6 BGB und Art. 246a § 1 Abs. 2 und 3 EGBGB).

Werden provisionspflichtige Maklerverträge zwischen einem Immobilienmakler und einem Verbraucher im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu (§ 312g Abs. 1 BGB).

Beispiel: Ein Verbraucher hat einen Makler beauftragt, für ihn eine passende Immobilie zum Kauf zu suchen. Da das sog. Bestellerprinzip nur für Mietverträge gilt, kann der Makler in diesem Fall (Kauf) vom Verbraucher grundsätzlich eine Provision verlangen. Den der Provisionsvereinbarung zugrunde liegenden Maklervertrag kann der Verbraucher in der Regel innerhalb einer Frist von 14 Tagen widerrufen.

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Die Mitwirkung des Maklers bei der Erstellung des Mietvertrages kann einen unterschiedlichen Umfang annehmen. Ihr Ausmaß entscheidet darüber, ob die Beratung durch einen Makler zulässig ist. Keinen Bedenken unterliegt das Ausfüllen vorgedruckter Mietvertragsformulare, wie sie im Handel erhältlich sind. Rechtsauskünfte, die der Makler im Zuge des Ausfüllens des Vertragsformulars erteilt, sind nach § 5 Abs. 1 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) zulässig. Sie stellen eine Nebenleistung zum Berufs- und Tätigkeitsbild des Maklers dar. Die Grenze zur unerlaubten Rechtsberatung wird aber überschritten, wenn der Makler mit dem Kunden auf dessen Bitte die Regelungen des Mietvertragsformulars daraufhin erörtert und überprüft, ob sie durch andere Bestimmungen ersetzt werden sollen, die den individuellen Wünschen und Bedürfnissen des Kunden eher entsprechen. Eine derartige Vertragsgestaltung stellt eine unerlaubte Rechtsberatung dar (OLG Karlsruhe, Urteil v. 13.10.2010, Az. 6 U 64/10, zitiert in: WRP 2010, 1553).

Unzulässig war die Werbeaussage „Wir stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite“, mit der sich ein Immobilienmakler an Personen in Lebenssituationen wandte, in denen der Verlust des Immobilieneigentums drohte (LG Wiesbaden, Urteil v. 27.05.2021, Az. 12 O 115/19, zitiert in: WRP 2020, 1508).

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Stand: 28.09.2021